Эскроу без пощады: заморозка счетов ИЖС-застройщиков взрывает рынок

В начале 2025 года российский сектор индивидуального жилищного строительства (ИЖС) столкнулся с беспрецедентным всплеском судебных споров: более 30 % проектов оказались под угрозой срыва сроков из-за заморозки счетов застройщиков. По данным Росреестра (https://rosreestr.gov.ru), в марте 2025 года банки получили свыше 1 500 исковых заявлений от участников долевого строительства частных домов, что привело к блокировке эскроу-счетов и фактической остановке работ на десятках объектов. Глава Федерации ИЖС Рамиль Усманов подчёркивает, что эта практика банковского давления на подрядчиков лишает их возможности достраивать объекты и сохранять сниженные ставки льготной ипотеки. В результате тысячи семей рискуют потерять финансовые преимущества и столкнуться с длительными задержками при вводе жилья в эксплуатацию.

Масштабы кризиса

По официальным данным Росреестра, за первые три месяца 2025 года банки заблокировали свыше 2 000 эскроу-счетов ИЖС-застройщиков. Более 40 % из них остаются под заморозкой свыше трёх месяцев, что вызывает приостановку работ и рост судебных издержек.

• До 30 % ИЖС-проектов испытывают финансовые затруднения.
• Более 1 500 исков в банк за первые два месяца 2025 года.
• 40 % остановленных объектов простаивают от 3 до 6 месяцев.

Основные причины блокировки счетов

1. Многочисленные иски дольщиков даже на незначительные суммы принуждают банки приостанавливать движение средств.
2. Низкие требования к застройщикам: отсутствие достаточного капитала и опыта работы в отрасли.
3. Непрозрачность финансовых потоков и отсутствие внешнего контроля за использованием вкладов дольщиков.
4. Продажа домов ниже себестоимости создаёт ценовой пузырь и увеличивает число претензий.

Каждый из этих факторов усиливает недоверие между банками, застройщиками и клиентами, что провоцирует новые иски и последующую заморозку эскроу.

Последствия для дольщиков и застройщиков

• Остановка строительных работ и срыв сроков сдачи объектов.
• Автоматический переход по льготной ипотеке на рыночную ставку — двойной финансовый удар по семьям.
• Риск банкротства малых и средних застройщиков из-за невозможности обслуживать кредиты и судебные расходы.
• Усиление социального напряжения и утрата доверия к рынку частного домостроения.

Без оперативного вмешательства кризис может перерасти в масштабный коллапс сектора.

Рекомендации по реформированию системы ИЖС

• Ввести обязательное лицензирование или сертификацию ИЖС-застройщиков с проверкой финансовой устойчивости и компетенций.
• Усилить контроль целевого использования средств на эскроу-счетах через онлайн-мониторинг регулятора.
• Разработать механизмы завершения проблемных объектов силами надёжных операторов или банков-кредиторов.
• Пересмотреть нормативы минимальных цен продажи, чтобы исключить предложения ниже себестоимости.

Что дальше рынку

Срочные изменения в законодательстве и практике банковского надзора — единственный путь избежать волны банкротств и социальных осложнений в секторе ИЖС. Только комплексные меры восстановят доверие дольщиков и обеспечат прозрачность использования средств.